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Desconto na Taxa de Condomínio

                    A cada dia, mais Condomínios implantam o desconto na taxa visando garantir um rateio mais justo entre os moradores e a pontualidade do pagamento das despesas.

                    Ao invés de se criar um fundo de caixa para a inadimplência, aumentando o valor do rateio e o conseqüente aumento da taxa de condomínio, o desconto permite o rateio das despesas mantendo uma taxa individual mais baixa.

                    Com a redução da multa de vinte para dois por cento (novo código civil) alguns moradores (aqueles que não pagam em dia) votam contra o desconto com o argumento de se tratar de uma "multa embutida". Contudo, a vasta jurisprudência dos Tribunais Superiores tratam o assunto como "desconto pontualidade". Ainda, não existe Lei que regule a matéria. Com isso, a vontade dos condôminos sempre prevalece nos Tribunais.

                    Deve-se contudo, ter alguns cuidados na definição de desconto para a Taxa de Condomínio, a saber:

  • convocar uma Assembléia Geral com pauta específica: discussão e deliberação sobre a implantação do desconto de 20% na taxa de condomínio;

  • O percentual já deve ser informado no edital para que todos possam ter conhecimento e aqueles que não comparecerem estejam concordando com a maioria, conforme definido na Lei (as decisões da Assembléia Geral obrigam os presentes e ausentes);

  • Não é necessário a presença de 2/3 dos condôminos na Assembléia, visto que, a Lei não fala sobre a matéria. Contudo, novas convenções podem estar tratando da matéria e, neste caso, deve-se obedecer o que está escrito;

  • se houver decisão favorável ao desconto, a ata da Assembléia Geral deverá conter um texto claro e específico e registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos para se tornar pública e fácil acesso no caso de extravio.

  • O percentual do desconto é livre e não estará vinculado a qualquer motivo financeiro do Condomínio. Quanto maior o intervalo entre a data do vencimento e desconto, maior pode ser o desconto. Deve-se evitar contudo, descontos para a própria data do vencimento e em dias não úteis. Isso dificulta a interpretação do caixa do banco e pode gerar recusas na concessão do desconto.

Exemplo do texto do desconto para a Ata

 

... passando ao item da pauta, o Sr. Síndico informou que o desconto na Taxa de Condomínio se faz necessário para que não se aumente o rateio das despesas com percentual para inadimplência, única forma de cumprir com as obrigações condominiais sem multa e juros e empréstimos bancários, onerando assim os que pagam em dia ...

 

... após votação, foi aprovado por unanimidade/maioria absoluta que a Taxa de Condomínio terá vencimento no dia 10 do mês de referência e será concedido um desconto de 20% (vinte por cento) para o pagamento realizado até o terceiro dia útil do mês de referência.

 


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JURISPRUDÊNCIA SOBRE DESCONTO

 

AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. REDUÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL. DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE.

A ata da assembléia que deliberou sobre o desconto de 40% da taxa associativa para os lotes que menciona, não contendo ressalvas, goza de presunção de legitimidade, não podendo o MM. Juiz, substituindo a manifestação de vontade dos condôminos, alterar as decisões ali deliberadas para conceder o desconto à períodos pretéritos, sendo forçoso, portanto, que prevaleça o quanto pactuado. Recurso parcialmente provido.(20040710228178APC, Relator LÉCIO RESENDE, 3ª Turma Cível, julgado em 08/08/2005, DJ 22/09/2005 p. 95)


 AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRESTAÇÕES EM ATRASO. PAGAMENTO ADIANTADO. DESCONTO PONTUALIDADE. BENEFÍCIO DA COLETIVIDADE. MULTA POR ATRASO. FIXAÇÃO DE ACORDO COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.

1. A Convenção do Condomínio tem força formal obrigatória de direito, porque constitui a lei própria do Condomínio. Sendo assim, o chamado "desconto pontualidade" instituído pelos condôminos é legítimo, visto que, especialmente em período de inflação, tem sido adotado no gerenciamento de cobranças, seja de taxas de condomínio, seja de mensalidades de clubes, seja de mensalidades escolares. Até mesmo o Poder Público assim procede no recolhimento de impostos, sem qualquer mácula de ilegalidade. O adiantamento incentivado, pois, não pode ser confundido com penalidade, devendo ser interpretado como prêmio oferecido a quem antecipa o pagamento.
2. A multa de mora estabelecida pela Convenção de Condomínio, em consonância com o Código Civil Brasileiro e Lei nº 4.591, de 16/12/1964, pode ser exigida do condômino inadimplente.
3. A despesa que o Condomínio realiza, devidamente autorizada pela Convenção do Condomínio e por Assembléia, para contratar advogado, para ajuizar ação de cobrança contra condômino inadimplente, pode ser cobrada deste, porque não é justo que os demais condôminos paguem essa despesa extra. A verba honorária decorrente da sucumbência é destinada exclusivamente ao patrono da causa e não tem o condão de cobrir a despesa extra que o Condomínio realiza com a contratação de advogado.
4. Tendo sido a verba honorária fixada em valor compatível com a natureza e importância da causa, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, não há motivo para que seja majorada ou reduzida.  


DESPESAS DE CONDOMÍNIO. DESCONTO PONTUALIDADE. JUROS DE MORA E MULTA.
O chamado desconto pontualidade, a ser concedido aos que pagam as despesas de condomínio antes do vencimento, não tem caráter de multa contratual.
Apelação não provida.(20030710090326APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 27/09/2004, DJ 28/10/2004 p. 78)


 CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - PRESTAÇÕES EM ATRASO - DESCONTO PONTUALIDADE - MULTA E JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.
1. O "desconto pontualidade" não pode ser confundido com a imposição de multa aos que atrasam no resgate das respectivas contribuições. Configura-se em um prêmio para aqueles que cumprem as obrigações antecipadamente.
2. A multa prevista na Convenção Condominial pode ser cobrada licitamente em relação às prestações vencidas antes da vigência do Novo Código Civil. Assim, sua redução será possível tão-somente para as prestações vencidas após a vigência do referido diploma legal.
3. O valor cobrado a título de juros de mora, quando estipulado na Convenção, dentro dos limites previstos na Lei 4.591/64, sobrepuja-se, em relação à matéria, ao Código Civil.
4. O Código do Consumidor não se aplica às relações entre condomínio e condôminos, mas sim a Convenção, com apoio na Lei 4.591/64.
5. Apelo improvido.(20030110072263APC, Relator SANDRA DE SANTIS, 6ª Turma Cível, julgado em 14/06/2004, DJ 05/08/2004 p. 49)


 Desembargador ASDRUBAL NASCIMENTO LIMA – Relator APC 2000 07 1 003768-3

Conheço do recurso, eis que presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Ao efetuar uma análise nos autos observei que a decisão objurgada não merece reparos.

Com efeito, consoante se infere do conjunto probatório contido nos autos vê-se que o Apelante confessa que realmente devia os encargos condominiais, insurgindo-se contra o chamado desconto por pontualidade, que se caracteriza por conceder abatimento a quem paga antecipadamente a taxa condominial, sendo que no caso em comento o valor sofre um desconto de R$ 30,00 (trinta reais).

Ora, como bem assentado na douta sentença, fls. 58/59, “Destarte, em que pese se insurja o réu contra tal forma de fixação de valor, suas alegações não procedem. Com efeito, o abatimento do valor concedido na hipótese de pagamento antecipado constitui o chamado “desconto pontualidade”, que nada mais é que a concessão de abatimento no preço da taxa condominial como forma de estimular o condômino a pagá-la com antecedência a fim de permitir ao condomínio a pronta obtenção de recursos para pagar as suas despesas. Tal desconto não se confunde com os acréscimos decorrentes da mora. Prova disso é que a taxa paga no vencimento, embora não goze do desconto, também não sofre o acréscimo dos consectários da mora e da multa. Logo, não prospera o argumento do réu de que o condomínio cobra uma “sobretaxa”, sendo o desconto por pontualidade legal.”

 


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